נדל"ן בסלוניקי

השקעות נדל"ן בסלוניקי – מדריך למשקיעים ב"עיר הסטודנטים"

עם עליית קרנה של יוון בקרב משקיעי נדל"ן מהארץ ומהעולם, גם כוח המשיכה של השקעות נדל"ן בסלוניקי הולך וגובר.

עיר הנמל היוונית, השנייה בגודלה במדינה, מהווה מרכז תעשייתי, מסחרי ותחבורתי בעל חשיבות עליונה לכלכלה המקומית. מלבד הנמל, העיר מרכזת בתוכה שדה תעופה בינלאומי, אתרי מורשת היסטורית, אוניברסיטאות ומוסדות לימוד להשכלה גבוהה.

כמו כן, סלוניקי מהווה מוקד תיירותי תוסס שמושך עשרות ומאות אלפי מבקרים בשנה, וזאת בשל שילוב מנצח בין הישן לחדש.

מחד, העיר מציעה סצנה תרבותית וקולינרית מפותחת הכוללת שווקי אוכל, טברנות ובתי קפה מקומיים. מאידך, ההיסטוריה העתיקה של העיר נוכחת בארכיטקטורה המגוונת, במוזיאונים ובמונומנטים הפזורים ברחביה.

מלבד המוני המטיילים והנופשים, סלוניקי מהווה אבן שואבת עבור משפרי דיור ומחפשי עבודה מקומיים מרחבי המדינה, סטודנטים מקומיים וזרים כאחד, וקהילה גדולה של תושבי חוץ שבאים להשתקע בעיר לטווח ארוך במסגרת רילוקיישן.

לאור כל זאת, שוק הנדל"ן המקומי חווה פריחה מחודשת, עם עלייה עקבית בהתחלות הבנייה של פרוייקטי מגורים, תיירות ומסחר.

השוק המקומי מציע נכסים למכירה במגוון סוגים ובמחירים משתנים, כולל דירות בבנייני מגורים קיימים או חדשים, בתים פרטיים צמודי קרקע, וילות יוקרה או בתים כפריים בעיצוב מסורתי.

אך האם באמת כדאי להשקיע בנדל"ן בסלוניקי? במדריך הבא נציג מידע חיוני עבור משקיעים פוטנציאליים ששוקלים לרכוש נכס בעיר.

שוק הנדל"ן בסלוניקי – תמונת מצב עדכנית

◄ מגמת המחירים בעשור האחרון בסלוניקי וברחבי יוון מצביעה על צמיחה מתונה ויציבה לאורך זמן.

◄ בחודש יוני בשנה הנוכחית (2024), מחירי דירות למכירה בסלוניקי והסביבה הגיעו לשיא עם ממוצע של 2,111 יורו למ"ר. מדובר בעליה של כמעט 13% ביחס לחודש המקביל בשנת 2023, אז המחיר היה 1,869 יורו בלבד.

◄ כלכלת יוון צפויה לצמוח בכ-8% בחמש השנים הקרובות, מה שיבוא לידי ביטוי בצמיחת התל"ג (תוצר גולמי לנפש) בשיעור של כ-1.6%. מגמות אלו עתידות להוביל לשגשוג בשווקי הנדל"ן ברחבי המדינה.

◄ הצמיחה הצפויה מעידה על כדאיות ההשקעה בנדל"ן במדינה, ובייחוד באזורי ביקוש בערים הגדולות והמרכזיות כדוגמת אתונה וסלוניקי. הסיבה היא שצמיחה כלכלית משמעה עלייה בכוח הקנייה של התושבים, וכפועל יוצא מכך עלייה במחירי הנכסים והדיור.

◄ על פי תחזיות המומחים, קיים צפי לעליית מחירים עקבית בשוק הנדל"ן המקומי בשנה הקרובה ובשנים הבאות שלאחר מכן. מכאן שעבור קונים פוטנציאליים שמחפשים השקעה מניבה מעבר לים, כדאי לבחון בהקדם את הנושא של דירות בתים למכירה בסלוניקי, וזאת עוד לפני שהמחירים עולים.

יתרונות השקעה בסלוניקי – מדוע כדאי להשקיע בעיר?

✔️ שוק נדל"ן תוסס עם יחס עלות-תשואה מהטובים באירופה: סלוניקי מציעה אפיקי השקעה במגוון נכסים בעלויות השקעה משתנות ועם צפי לרווחים נאים לאורך זמן.

היחס בין עלויות הרכישה של נכסים למגורים לבין התשואות הפוטנציאליות מתקבולי שכר הדירה הוא מהגבוהים ביבשת.

✔️ סביבת מגורים אורבנית ומגוונת עם כל השירותים: סלוניקי מציעה חוויית מגורים איכותית באווירה מטרופולינית צעירה ותוססת.

ברחבי השכונות בעיר ניתן ליהנות מתשתיות ושירותים מפותחים לתושב, כיאה לעיר אירופאית מתקדמת.

לצד האיכויות האירופאיות, תושבי העיר נהנים מהצביון הים תיכוני הידוע של יוון, שמשלב אקלים נעים וחמים, סצנת תרבות, קולינריה וחיי לילה מפותחת, ואווירת חופש אינסופית.

✔️ אפשרות להשקעה דרך תכנית ויזת הזהב: סלוניקי כלולה בתכנית הגולדן ויזה למשקיעים של יוון.

במסגרת התכנית, ניתן לרכוש נכס בסכום מסוים (250 עד 800 אלף יורו, תלוי במיקום הנכס), ובתמורה לקבל תושבות קבע לחמש שנים במדינה. בהמשך, בעלי האשרות יהיו זכאים להגשת בקשת התאזרחות וקבלת דרכון אירופאי לכל החיים.

מחירי נדל"ן בסלוניקי – מחירון

מחירון – פירוט מחירי הנכסים והדיור בסלוניקי והאזור:

מחירי דירות בסלוניקי נחשבים לזולים פי 4 ויותר ביחס לערים מרכזיות אחרות באירופה. כמו כן, הנכסים בסלוניקי זולים בכ-10% מדירות באתונה הבירה.

על פי נתוני הבנק המרכזי של יוון (Bank of Greece), רכישת דירה בסלוניקי תצריך השקעה של סביב ה-2,500 יורו בממוצע למטר רבוע.

בפריסה מחוזית, ביוני השנה מחירי דירות ובתים למכירה בסלוניקי עמדו על בין 1,000 יורו ל-2,430 יורו למ"ר, כאשר מחירי השכירויות נעו בין 4.3 ל-9.15 יורו למ"ר לחודש.

עבור דירת חדר ממוצעת בגודל 60 מ"ר במרכז, הקונים יצטרכו להיפרד מכ-152 אלף יורו, בעוד דירת 2 חדרים בגודל 85 מ"ר תעלה באזור ה-215 אלף יורו.

באופן טבעי, מחירי הנכסים והדיור בעיר משתנים בהתאם למאפייני השוק בשכונות שבה ובפרוורים שמסביבה.

ככלל, דירה קטנה במרכז העיר או בשכונות המבוקשות כדוגמת Nea Iraklitsa או Nea Krini תעלה יותר מבית גדול ומרווח בפרוורי העיר, או אפילו בשכונות זולות יותר בעיר כמו Neapoli ו-Ambelokipi..

התשואה הפוטנציאלית על דירות להשקעה בסלוניקי

נכון לשנה זו (2024), מחירי השכירות החודשית בסלוניקי והסביבה עומדים על ממוצע של כ-8.53 יורו למטר מרובע. מדובר בעליה בשיעור של 10.06% בהשוואה לשנה הקודמת, אז המחיר עמד על 7.7 יורו למטר מרובע.

באחוזים, מדובר בתשואה שנתית ממוצעת של בין 5% ל-7% על דירות להשקעה בסלוניקי – שיעור נאה ביחס לערים אירופאיות אחרות בסדר גודל דומה, וכן ביחס לאזורי ביקוש בישראל.

התשואות הגבוהות ביותר יתקבלו בעבור נכסים הממוקמים סביב מרכז העיר או בשכונות מבוקשות כמו Kalamaria. פקטורים מרכזיים בתשואה גבוהה הם קרבה לשירותים ציבוריים ותשתיות תחבורה, מוסדות חינוך ואוניברסיטאות ומוקדי תעסוקה, מסחר ותעשייה.

ישנן שתי דרכים מרכזיות לקבלת תשואה על נכס למגורים בסלוניקי:

• השכרת קצרת טווח: תשרת בעיקר תיירים ומבקרים, אך גם סטודנטים ואנשי עסקים. לעיתים גם תושבים מקומיים יחפשו מגורים זמניים בעיר.

שוק ההשכרה לטווח קצר פורח בסלוניקי. רק כדי לסבר את האוזן, בעיר קיימים יותר מ-3,000 יחידות Airbnb פעילות, כאשר אחוזי התפוסה עומדים על שיעור קבוע של כ-60%. השכירות הממוצעת ליום היא כ-50 יורו, או 800 יורו בממוצע לחודש.

למי שמעוניין להיכנס לשוק זה, מומלץ לבחור בנכס בסביבות מרכז העיר, באזור כיכר אריטוטלוס או בשכונת קלמריה. קיים ביקוש לנכסים להשכרה קצרת טווח גם בשכונת לדאדיקה ובאזור הנמל.

• השכרה ארוכת טווח: תשרת מקומיים וזרים שמעוניינים במגורי קבע בעיר לתקופת זמן ארוכה.

אמנם התשואה ממודל השכרה זה תהיה נמוכה מהשכרה קצרת טווח, אך היתרון הגדול הוא ביציבות ובהיעדר הצורך למצוא דיירים בתדירות גבוהה.

הביקוש להשכרה ארוכת טווח חוצה את העיר כולה, כך שניתן לבחור מבין השכונות השונות בהתאם להעדפות ולפרופיל ההשקעה.

מהו גובה המס על נכס בסלוניקי למשקיע זר?

בחישוב עלויות העסקה, יש לכלול לא רק את מחיר הנכס אלא גם את המיסוי על נדל"ן בסלוניקי.

אז האם קיים מס רכישה? התשובה היא כן. רוכשי נכס להשקעה בעיר יחויבו במס בשיעור של 3.09% משווי הרכישה.

ומה לגבי מס על רווחי הון? ההכנסה בגין תקבולי שכר הדירה התקופתיים תהיה מחויבת במס בשיעור של 22%.

תהליך הרכישה של נכסים בסלוניקי – שלב אחר שלב

• סקירת השוק: יש לבצע מחקר מקדים אודות המגמות בשוק הנדל"ן המקומי, במסגרתו מזהים את יעדי הביקוש, מחירי הנכסים והדיור, ההיצע למול הביקוש וכדומה. בשלב זה, כדאי לקבוע את תקציב ההשקעה ולאתר נכסים בהתאם. ניתן להיעזר בגורם מקצועי כמו מתווכים מקומיים.
• ניהול משא ומתן: מזה שאותר הנכס המיועד להשקעה, ניתן להתחיל במשא ומתן אודות המחיר למול המוכר או בא כוחו. מומלץ להיעזר בעורך דין שיבצע את המשא ומתן מטעם הקונה. בשלב זה ייקבעו תנאי העסקה, לרבות המחיר ותכנית התשלומים.
• חתימת הסכם ראשוני: בתום המשא ומתן, חותמים על הסכם ראשוני ומשלמים פיקדון בגובה 10% ממחיר הנכס. בשלב זה, עורך הדין מטעם הקונה יבצע בדיקות מקיפות על מנת לוודא את תקינות הסטטוס החוקי של הנכס.
• פתיחת חשבון בנק: הקונה יפתח חשבון בבנק מקומי ויקבל מספר מיוחד מרשויות המס במדינה, המכונה AFM. לחשבון הבנק יועברו הכספים שמיועדים לביצוע עסקת הרכישה.
• חתימת חוזה הרכישה: משתמו כל השלבים הקודמים, ניתן סיים את העסקה על ידי חתימה על חוזה הרכישה. עורך הדין של הקונה יערוך את החוזה, וקיימת אפשרות לחתום עליו ללא נוכחותו הפיזית של הקונה.
• רישום בטאבו תשלום מס הרכישה: עם חתימת חוזה הרכישה, יתבצע רישום הנכס בטאבו היווני ותשלום המיסים הרלוונטיים. בראש ובראשונה, יהיה זה נס הרכישה, המכונה "מס העברה" (property transfer tax).

לסיכום, השוק המקומי בסלוניקי מציע קשת רחבה של הזדמנויות השקעה בנכסים נושאי תשואה. רכישת דירה בסלוניקי יכולה להיות רעיון מצוין עבור מי שמחפש השקעה נבונה בחו"ל שתניב תשואות ורווחים נאים בעלות השקעה צנועה יחסית להשקעה מקבילה בארץ.