מחירון דירות ביוון 2025 – מחירים ועלויות

במדריך זה נסקור את טווחי המחירים בשוק הנדל"ן היווני ונצייר את תמונת המצב העדכנית של מחירי דירות ביוון עבור אלו ששוקלים לרכוש נכס באי השכן.

יוון הפכה בשנים האחרונות למוקד משיכה עבור משקיעים זרים רבים, ובכלל זה ישראלים שמחפשים אפיק מניב מעבר לים כחלופה לשוק הישראלי. רק כדי לסבר את האוזן, ההערכה היא שיותר מ-80% מעסקאות הנדל"ן שבוצעו ביוון בשנה האחרונה היו של רוכשים ומשקיעים זרים.

המניע הראשוני לנהירת המשקיעים ליוון הוא מאפייניה של המדינה, אשר מציעה אורח חיים נוח ואף יוקרתי. אך לא פחות מכך, המגמות החיוביות בשוק הנדל"ן המקומי הן אלו שמושכות משקיעים זרים למדינה בהיקפים משמעותיים שרק הולכים וגדלים עם הזמן.

בשורות הבאות, נתמקד באופן ספציפי במחירי הנכסים ביוון וננסה להבין את המגמות בשוק המקומי, כמה עולה לקנות דירה או בית במדינה ומהן התשואות הפוטנציאליות מהשקעה בנכסים ביוון.

 

מחיר דירה ביוון

 

 

מחירי נכסים ביוון

* להלן טווח מחירים של דירות ובתים ביוון לפי עיר. טווח העלויות הממוצע נקבע על פי סקירת נתוני עסקאות הנדל"ן ביוון בשנה החולפת.

כמה עולה נכס ביוון? מחירון לפי עיר / אי:

מחיר לפי עיריוון כלליאתונהסלוניקי
עלות למ"ר1500-5000 יורו1800-5000 יורו1500-3500 יורו
דירת סטודיו / 2 חדרים70,000-160,000 יורו 90,000-160,000 יורו 70,000-130,000 יורו 
דירת 3 חדרים120,000-280,000 יורו 140,000-280,000 יורו 130,000-180,000 יורו 
דירת 4 חדרים150,000-400,000 יורו 180,000-400,000 יורו 170,000-320,000 יורו 
מחיר דירת 5 חדרים250,000-700,000 יורו 300,000-700,000 יורו 250,000-600,000 יורו
כמה עולה וילה350,000-1,300,000 יורו800,000-1,300,000 יורו350,000-1,000,000 יורו
שכ"ד ממוצע300-1200 יורו500-1200 יורו300-800 יורו

 

מחיר לפי עירפיראוסלפקדהכרתים
עלות למ"ר1700-3500 יורו3500-6500 יורו1500-2500 יורו
דירת סטודיו / 2 חדרים75,000-140,000 יורו150,000-250,000 יורו85,000-140,000 יורו
דירת 3 חדרים120,000-190,000 יורו 220,000-350,000 יורו130,000-220,000 יורו 
דירת 4 חדרים190,000-360,000 יורו 300,000-450,000 יורו200,000-400,000 יורו 
מחיר דירת 5 חדרים280,000-600,000 יורו330,000-500,000 יורו300,000-450,000 יורו 
כמה עולה וילה350,000-900,000 יורו450,000-1,000,000 יורו450,000-900,000 יורו
שכ"ד ממוצע400-1100 יורו900-1500 יורו450-1000 יורו

 

בגרף הבא ניתן לראות את מגמת מחירי הנדל"ן ביוון בעשור האחרון:

גרף מחירי דירות ביוון ב-10 השנים האחרונות
גרף מחירי דירות ביוון ב-10 השנים האחרונות מקור: tradingeconomics.com

 

מעוניינים להשקיע ביוון? השאירו פרטים בטופס:

 

מחירי הנדל"ן ביוון ומגמת הצמיחה הכלכלית – סקירה כללית

מחירי הנדל"ן ביוון עולים בקצב עקבי בשנים האחרונות, כאשר ברקע שוררת צמיחה הכלכלית הרחבה יותר. בשנה הקודמת (2023), כלכלת המדינה צמחה בכ-2%, שיעור גבוה ביחס ליתר המדינות באיחוד האירופי.

הצמיחה הכלכלית מתרחשת בין היתר הודות לצריכה פרטית, ייצוא והשקעה בבנייה. ואכן, ממבט על שוק הנדל"ן המקומי, ניתן לחזות בתנופת בנייה ניכרת ברחבי המדינה, כאשר מספר התחלות הבנייה מצוי במגמת עלייה.

על פי התחזיות, הכלכלה המקומית צפויה להמשיך ולצמוח בקצב בריא לטווח הזמן הבינוני, עם שיעור תוצר גולמי לנפש ("תל"ג") של 2.3% בשנה הבאה (2025).

משנות האלפיים המוקדמות חלה פריחה של ממש בשוק הנדל"ן היווני, ומחירי הנכסים עלו בהתמדה ולעיתים בשיעורים מטאוריים. כך לדוגמא, בשנת 2004, נרשמו עליות בשיעורים עצומים של 30%-40% עבור נכסים ברחבי המדינה, בעיקר כאלו הממוקמים בקרבה לחופי הים.

משנת 2008, כלכלת המדינה ושוק הנדל"ן שלה ספגו מכה משמעותית ממשבר הסאב פריים העולמי, ומחירי הנכסים צנחו דרמטית בשיעורים דומים לשיעורי הצמיחה בשנים שלפני. כך למשל, מחירי הבתים באתונה נפלו בכ-44% בין השנים 2007-2017.

בשנת 2017, המדינה הצליחה להתאושש מהמשבר ולהתגבר על המיתון החריף, כאשר שוק הנדל"ן חזר לעצמו כבר בשנה שאחרי. מחירי הנכסים באזורים האורבניים עלו בכ-3.5% בשנת 2018 וב-7.4% ב-2019.

הכלכלה ושוק הנדל"ן היווניים צלחו גם את משבר הקורונה, כאשר מחירי הנכסים נותרו יציבים ואף עלו במתינות. כך למשל, באתונה נרשמה עליה של כ-6.2% בשנת 2020. המגמה החיובית ממשיכה למעשה עד היום, ותחזיות המומחים מצביעות על עליות מחירים נוספות בהמשך הדרך.

 

מחירי הנכסים במדינה בשנת 2025

מחירי הבתים ביוון ממשיכים לזנק במקביל למגמת העלייה החזקה והיציבה בביקוש, בעיקר מצד רוכשים ומשקיעים זרים. לצד זאת, קיימת מגמה חיובית ועקבית במספר התחלות הבנייה, בייחוד של פרויקטים חדשים לצרכי מגורים ותיירות.

מחירי הבתים בערים הגדולות ובסביבתן נסקו בכ-10.7% ב-12 החודשים האחרונים, ביחס לתקופה המקבילה בשנה הקודמת.

על בסיס רבעוני, מדובר בעלייה של כ-2.4% פר רבעון.

למעשה, זוהי השנה העשירית ברציפות שבה מחירי הבתים במדינה עולים בשיעור דו-ספרתי. יחד עם זאת, מחירי הבתים נותרו נמוכים למדי ביחס לרוב ערי אירופה.

באופן מעניין, שוק הבתים למכירה ביוון מושכים בעיקר רוכשים זרים, בין אם למטרות השקעה ובין אם הגירה ורילוקיישן למדינה. מדיניות המיסוי, כמו גם תכנית ויזת הזהב למשקיעים הן האחראיות העיקריות למגמה הזו.

מבין הקונים הזרים ניתן למנות בעיקר אמריקאים, בריטים, צרפתים ורוסים, וכן – גם לא מעט ישראלים. ככל שהקהילה הישראלית במדינה ממשיכה לגדול ולהתבסס, כך גדלה המשיכה שלה בקרב קונים ומשקיעים מהארץ.

 

כמה עולה בית ביוון?

כמו במקרה של שוק הדירות, גם מחירי הנכסים בשוק הבתים יושפע ממיקום ומאפייני הנכס. מידת הקרבה לים מהווה פקטור מרכזי בקביעת מחיר הנכס. כך למשל, המחיר של וילה ביוון ליד הים יהיה לרוב גבוה יותר ממחיר אותה הווילה באזור אורבני ללא נוף לים.

עוד נתון מעניין הוא שיותר מ-35% מההיצע כולל בתים פנויים שאינם מאוכלסים, בעיקר באזורים הכפריים יותר. ההסבר לכך הוא תהליכי האורבניזציה ("עיור") המואצים במדינה, שגרמו לרבים לנטוש את הרעיון של בית בכפר לטובת החיים לצד מרכזי התעסוקה בערים הגדולות.

עם זאת, בעיקר לאחר משבר הקורונה, חלה פריחה מחודשת בביקוש לנכסים כפריים ברחבי העולם וביוון בפרט. באופן ספציפי, המדינה מעמידה הזדמנויות ל"פליפ" על ידי רכישת בית כפרי ומיושן בעלות נמוכה, ולעיתים במחירי רצפה. לאחר שיקומו ושיפוצו הכולל, הנכס עשוי להניב תשואה גבוהה במיוחד.

להלן סקירת עליית מחירי הנכסים למגורים ביוון לפי עיר:

אתונה – מחירי הנכסים בעיר הבירה היוונית רשמו עלייה של 9.3% בשנה החולפת.

סלוניקי – העיר השנייה בגודלה במדינה מובילה את שיעור העלייה במחירי הנכסים עם צמיחה של כ-11.1% בשנה האחרונה.

יתר ערי יוון – מחירי הנכסים עלו בממוצע בכ-8.28% ביחס לשנה שלפני כן.

 

הבדלי מחירים בין דירה בפרויקט חדש ביוון לבין דירות יד שניה

התשובה לשאלה זו היא מורכבת מעט. ננסה לעשות סדר:

מצד אחד, מחירי דירות קיימות בשוק היד שניה יהיו לרוב נמוכים ממחירי דירות חדשות מקבלן.

הסיבה המרכזית לכך היא שפרויקטי הבנייה החדשים במדינה לרוב יהיו מפוארים יותר, ויציעו יחידות יוקרה שפונות לקהל יעד מבוסס, אמיד ובעל אמצעים. לעומת זאת, קהל היעד של דירות יד שניה יכלול סטודנטים, זוגות צעירים, משפחות צעירות ופנסיונרים.

מצד שני, הדירות בשוק היד שניה יצריכו לעיתים קרובות שיפוץ יסודי או לפחות חלקי. דירות ובתים ישנים יותר עשויים אף להצריך שיקום עמוק ומקיף יותר.

עם זאת, ניתן לרכוש דירה קיימת, לשפץ אותה ברמת גימור גבוהה ובכך להפוך אותה לדירת יוקרה לכל דבר ועניין, כאשר שכר הדירה יהיה בהתאם. בכל מקרה, צריך לחשב את השיפוצים והתיקונים בשכלול עלויות העסקה.

 

מחירי שכירות ביוון – מהו שכר הדירה הממוצע במדינה?

הדבר הבא לשקול אחרי שווי הנכסים ועלות הרכישה הוא כמובן מחירי שכירויות במדינה. באופן עקרוני, הסטטיסטיקות מצביעות על כך שרכישת דירה להשכרה ביוון מהווה עסקה מניבה ומשתלמת למדי.

ברבעון הראשון לשנת 2024, נרשמה עלייה של כ-4.8% בתשואות הממוצעות מדמי שכירות. ברחבי השכונות באתונה, נרשמו שיעורי תשואה של בין 2.8% ל-8%, כאשר הממוצע הכולל לעיר עמד על 5.4%.

כיום, העלות החודשים עבור השכרת דירת שני חדרים באתונה נע בין 650 ל-1700 יורו. בסלוניקי, מחירי השכירות עבור דירה ממוצעת עומדים על בין 400 ל-700 יורו לחודש.

ככלל, מחיר שכירות חודשית ביוון משתנה בהתאם למאפייני הנכס, מיקומו ומצבו, וכמובן מגמות ההיצע והביקוש באזור היעד.

דירות קטנות בנות 1-2 חדרים יניבו לרוב תשואות חודשיות גבוהות יותר מדירות גדולות בנות 3 חדרים ומעלה. כמו כן, וילות חדשות בשכונות יוקרה מבוקשות יהיו מניבות יותר מבתים כפריים בפרוורי הערים הגדולות.

לפני שרוכשים דירה להשקעה ביוון, חשוב לאמוד את יעד התשואה הרצוי לפי יכולות וההעדפות הקונה, ולהתאים את עסקת הרכישה כולה לפרופיל ההשקעה האינדיבידואלי.

שיקול מרכזי שיש לבחון הוא האם לרכוש נכס למגורים שמיועד השכרה לטווח ארוך או לחילופין נכס לצרכי תיירות להשכרה לטווח קצר.

לכל אחת מהאופציות יתרונות וחסרונות משלה. עקרונית, השכרות קצרות טווח יניבו לרוב תשואות גבוהות יותר, אך הן ידרשו גם יותר התעסקות מצד בעלי הנכס.

דירה נופש תצריך פיקוח אקטיבי ומעורבות גבוהה יחסית בהשכרת הנכס לדיירים המתחלפים, אם כי ניתן להיעזר בחברת ניהול נכסים להקלת העומס. כמובן שבמקרה זה, יש לשכלל את דמי הניהול בחישוב היתכנות וכדאיות ההשקעה.

יחד עם זאת, חשוב לזכור שמדובר באחת מהמדינות המתויירות יותר באירופה והים התיכון, כך שהביקוש ליחידות נופש ודירות Airbnb הוא משמעותי מחד ויציב מאוד מאידך. המשמעות היא רמת סיכון מופחתת, שכן הסבירות לאי מציאת דיירים היא נמוכה יחסית.

האפשרות השנייה היא כמובן לרכוש יחידת דיור להשכרה ארוכת טווח, כאשר קהל היעד יהיה משפחות צעירות, סטודנטים ועובדים מקומיים או בינלאומיים.

בכל מקרה, בעת חישוב התשואה והרווחים הפוטנציאליים מההשקעה בנדל"ן יווני, יש לקחת בחשבון לא רק את ההכנסה מדמי השכירות אלא גם עלויות נוספות בגין היטלי מסים, תחזוקה וניהול, שיפוץ ותיקונים, שכר טרחה לעורכי דין ואנשי מקצוע נוספים וכיוצא בזאת.

 

מה משפיע על מחירי נכסים ביוון והאיים

בממוצע, מחיר דירה למטר ביוון במרכזי הערים הגדולות יעמוד על בין 1000 ל-4000 יורו עבור מ"ר, בעוד מחוץ למרכזים האורבניים ניתן למצוא דירות במחירים של בין 800 ל-2500 יורו למ"ר.

מחיר דירה ביוון יושפע ממכלול שלם של גורמים, לרבות:

  • סביבת הנכס: האם קיים פיתוח עירוני עם תשתיות ושירותים קיימים, כדוגמת בתי ספר ומוסדות חינוך, בתי חולים ומוסדות בריאות, תשתיות חשמל, גז ומים פעילות ועוד.
  • מאפייני הנכס: האם הנכס מכיל מרפסות, חצר, נוף לים, מחסן, חניות וכדומה. גם העיצוב והתכנון האדריכלי ורמת הגימור של חוץ ופנים הנכס ישפיעו על המחיר.
  • מיקום הנכס: האם הנכס מצוי בעיר, בכפר, ליד הים או במרכזים האורבניים, באחד מהאיים או ביבשת המרכזית. במידה ומדובר בנכס עירוני, עד כמה הוא קרוב לאזורי ביקוש במרכז ובשכונות יוקרה אופנתיות.
  • גיל הנכס: האם מדובר בדירת יד שנייה או בדירה חדשה מקבלן. אם הנכס הוא מיד שנייה, האם מדובר ב-5, 10 או 20 שנים שבהן הנכס תלוי ועומד.
  • גודל הנכס: מהו מספר החדרים בנכס ומהו גודלו במ"ר.
  • סוג הנכס: האם מדובר בדירה, וילה או בית כפרי.

 

מקורות: פרסומי הבנק המרכזי ביוון