משכנתא ביוון למשקיע זר – קבלת מימון לרכישת נכס
רבים תוהים האם ניתן לממן עסקה לרכישת נכס עם משכנתא ביוון, בייחוד כעת עם הפיכתה של המדינה ליעד מוביל להשקעות ורילוקיישן עבור לא מעט ישראלים.
המגמות בענף הנדל"ן היווני הופכות אותו לכר פורה עבור קונים ומשקיעים פוטנציאליים שמחפשים הזדמנות לרכישת נכס בעלויות נמוכות ועם צפי להשבחה ועליית ערך משמעותית.
רכישת נכס ביוון מהווה אפיק מניב נושא תשואה מצד אחד, ודרך פשוטה לקבל תושבות יוונית מצד שני הודות לתכנית הגולדן ויזה למשקיעים. כמו כן, ממשלת יוון מובילה מדיניות מקלה הכוללת מגבלות וחסמים מינימליים בלבד על רכישת נכסים על ידי זרים.
במילים אחרות, קניית דירה או בית ביוון עשויה להשתלם עבור מי ששוקלים לעבור לגור במדינה או להגדיל את הונם באמצעות השקעת נדל"ן. יחד עם זאת, הקונה הנבון יבחן קודם כל את אפשרויות המימון לביצוע עסקה מסוג זה.
מיד נסקור מספר אפשרויות מימון ביוון לישראלים עבור קניית נכסים במדינה השכנה.
נושאים בדף
- 1 משכנתא ביוון למשקיע זר – קבלת מימון לרכישת נכס
- 2 שוק המשכנתאות ביוון – תמונת מצב
- 3 מהו גובה המשכנתא המקסימלי שאפשר לקבל עבור רכישת נכס ביוון?
- 4 איך מגישים בקשה למשכנתא ביוון?
- 5 משכנתאות ביוון למחזיקי ויזת זהב
- 6 המסמכים הנדרשים עבור קבלת משכנתא ביוון
- 7 אפשרויות מימון חלופיות לנכס ביוון
- 8 לקיחת משכנתא ביוון – מאתגר אך אפשרי
| משכנתאות ביוון | נתונים |
| שיעור ריבית ממוצעת ל-20 שנה | בין 3% ל-7.5% |
| תקופת הלוואה ממוצעת | כ-15-20 שנה |
| גובה הלוואה מקסימלי למשקיע זר | עד 50% משווי הנכס |
| בנקים מובילים ביוון | הבנק הלאומי של יוון, יורו בנק, פיראוס בנק |
שוק המשכנתאות ביוון – תמונת מצב
באופן כללי, משכנתאות ביוון הן לא עניין נפוץ. מאז השפל הכלכלי שעבר על המדינה בשל משברי 2008 והקורונה, הבנקים היווניים נוטים להימנע ממתן הלוואות משכנתא למקומיים ולזרים כאחד.
למעשה, יותר מ-75% מעסקאות הנדל"ן במדינה נעשות "במזומן" ללא מימון בנקאי. תושבים זרים זכאים להגיש בקשה למשכנתא, אך התנאים יהיו לרוב נוקשים יותר מאלו שיינתנו למקומיים.
עם זאת, במקרים חריגים קיימת אפשרות תיאורטית לקבל משכנתא מבנק יווני, בהינתן התנאים הבאים:
◄ מבקש ההלוואה חייב להיות אדם בוגר בגיל 25 ומעלה
◄ החזרת ההלוואה במלואה צריכה להיעשות עד להגעתו של מבקש המשכנתא לגיל 58 שנים
◄ מבקש המשכנתא צריך להיות בעל חשבון בנק מקומי ולפתוח תיק מיסוי ברשויות היווניות
◄ מבקש הבקשה נדרש להוכיח הכנסה מספקת, לרוב יותר מ-30 אלף יורו בחודש
בנקים שונים עשויים להציג תנאים נוספים בהתאם לגורמים כמו מדינת היעד ממנה מגיע הקונה. מכאן שלקיחת הלוואה מבנק ביוון לקניית נכס במדינה היא עניין מורכב יחסית, אך לא בלתי אפשרי.
מהו גובה המשכנתא המקסימלי שאפשר לקבל עבור רכישת נכס ביוון?
הסכום המינימלי של הלוואות משכנתא ביוון נחשב לנמוך יחסית ונע סביב ה-10,000 יורו.
הסכום המקסימלי יהיה תלוי בהיקף ההכנסה של מבקש הבקשה, אם כי על פי רוב הוא לא יעלה על כ-50% מסכום העסקה לתושב זר או עד 80% לאזרח יווני.
הריבית הממוצעת על משכנתאות ביוון נעה בשיעורים של בין 3% ל-7.5%, וניתן לפרוס את ההלוואה לתקופה של 5 עד 30 שנים.
כלל האצבע הוא שככל שתקופת פריסת התשלומים תהיה ארוכה יותר, כך החזרי התשלום החודשיים יהיו נמוכים יותר אך גם עם שיעורי ריבית גבוהים יותר.
לעומת זאת, משכנתאות קצרות טווח יהיו כרוכות בהחזרים חודשיים גבוהים יותר ועם ריבית נמוכה יותר בהתאם.
חשוב לציין שתנאי המשכנתא והתהליך להגשת הבקשה משתנה מבנק לבנק ואפילו משנה לשנה. חלק מהבנקים יסכימו לשקול בקשות אך ורק של אנשים שהם תושבי מס ביוון.
בכל מקרה, חשוב לוודא שהבנק הנבחר הוא מוסד גדול, ותיק ואמין בעל מוניטין מוכח.
להלן השוואת הריביות על משכנתא של שלושה בנקים גדולים ביוון:
יורו בנק (Euro Bank) | הבנק הלאומי של יוון (National Bank of Greece) | בנק פיראוס (Piraeus Bank) |
3% ל-3 שנים 3.6% ל-5 שנים 3.8% ל-7 שנים 4.3% ל-10 שנה 4.6% ל-15 שנה | 3% ל-3 שנים 3.5% ל-5 שנים 4% ל-10 שנים 4.3% ל-15 שנה 4.5% ל-20 שנה 4.6% ל-30 שנה | 2.95% ל-5 שנים 5.1% ל-30 שנה |
* שיעורי הריבית משתנים אחת לכמה חודשים ואינם קבועים
איך מגישים בקשה למשכנתא ביוון?
התהליך לבקשת מימון לנכס ביוון דרך בנק מקומי הינו פשוט יחסית, אם כי הדרישות והפרוצדורות עשויות להשתנות בין מוסד למוסד.
תהליך הרכישה של נכס ביוון כולל הגשת בקשת המשכנתא, לוקח בממוצע בין חודש אחד לשלושה חודשים.
הנה סיכום השלבים ללקיחת משכנתא לנכס ביוון:
- פתיחת חשבון בבנק יווני לאחר סקר שוק מקיף וקבלת הצעות מחיר
- הגשת בקשה לפתיחת תיק מס ברשויות המקומיות וקבלת מספר מס ייחודי
- איתור נכס ביוון והפקדת פיקדון לצורך שמירה למספר שבועות כפי הנדרש
- השכרת שירותי עריכת דין לצורך ביצוע בדיקות אודות תקינות ובעלות על הנכס
- תשלום מקדמה על סך 10% מערך הנכס במעמד חתימת הסכם הרכישה הראשוני
- הגשת כל המסמכים הרלוונטיים לצורך רישום והגשת הבקשה למשכנתא
- ביצוע בדיקת רקע וזכאות על ידי הבנק בתהליך שאורך מספר שבועות עד חודשים
- במידה והבקשה התקבלה, קבלת האישור הסופי למשכנתא
- השלמת עסקת הרכישה ורישום העברת הבעלות על שם הקונה. בזאת תם התהליך.
משכנתאות ביוון למחזיקי ויזת זהב
תכנית ויזת הזהב למשקיעים (Golden Visa) מקנה תושבות קבע זמנית עם אופציה להתאזרחות בהמשך בתמורה לרכישת נכס בסכומים מסוימים ביוון.
החוק היווני מאפשר להגיש בקשה לגולדן ויזה גם לפני השלמת עסקת הרכישה, עם הוכחת הלוואת משכנתא למימון הנכס. משמעות הדבר היא שאין צורך לשלם את מלוא הסכום על מנת לקבל את אשרת הזהב ביוון.
במידה ועומדים בתנאי ויזת הזהב, ניתן כבר להגיש בקשה למשכנתא מבנק יווני, קרוב לוודאי מבלי שהדבר ישפיע על תנאי ההלוואה.
המסמכים הנדרשים עבור קבלת משכנתא ביוון
לצורך הגשת בקשה למשכנתא מבנק יווני, יש להמציא את המסמכים הבאים:
- העתק של מסמכי זיהוי (תעודת זהות ודרכון בתוקף)
- אישור חשבון בנק מקומי ומספר מס יווני
- הוכחת חסכונות (באמצעות מסמכים מבנק, מבתי השקעות, קרנות וכדומה) והכנסה מספקת (על ידי מכתב מהמעסיק או תלושי משכורת אחרונים עבור שכירים, או תעודת רישום עסק עבור עצמאיים)
- הוכחות לכתובת מגורי קבע ביוון (אפשר באמצעות חשבונות מים ואנרגיה)
- הוכחה בדבר קיומו של מספר טלפון יווני
הערה: כל המסמכים צריכים להיות מתורגמים לשפה היוונית ולהיות חתומים עם אפוסטיל מנוטריון מורשה. חלק מהבנקים יבקשו מסמכים נוספים לפי הצורך.
אפשרויות מימון חלופיות לנכס ביוון
במידה ולא ניתן או לא משתלם לקחת משכנתא מבנק יווני, קיימות מספר חלופות מימון נוספות:
- ניתן לשלם את מלוא הסכום "במזומן", כלומר באמצעות הון קיים (אם יש)
- ניתן לקחת משכנתא על הנכס הנוכחי בישראל לצורך מימון העסקה
- ניתן לקחת הלוואות משכנתא מבנקים אחרים בחו"ל
לקיחת משכנתא ביוון – מאתגר אך אפשרי
שוק הנדל"ן של שכנתנו הים תיכונית מציע הזדמנויות מצוינות לרכישת נכס לצרכי מגורים או השקעה. לפני שמתחילים לאתר את הנכס האידאלי לקנייה, חשוב לבחון את אפשרויות המימון העומדות בפני הקונה הישראלי.
שוק המשכנתאות היווני מציב אתגרים במובן הזה, כך שיש לקחת זאת בחשבון מבעוד מועד. הבנקים המקומיים לא ששים להעניק משכנתאות לתושבים זרים, אם כי הדבר עשוי להתאפשר תחת התנאים הנכונים.
בכל מקרה, כדאי להסתייע באנשי מקצוע שיוכלו לתת את הייעוץ והליווי המתאימים לפני השקעה בנדל"ן ביוון באמצעות משכנתא מבנק מקומי.