בתים למכירה ביוון

בתים למכירה ביוון – המדריך השלם לקניית בית ביוון

חושבים לקנות בית ביוון להשקעה או למגורים? אתם ממש לא לבד. בשנים האחרונות אנחנו עדים לעלייה משמעותית בכמות רוכשי ומשקיעי הנדל"ן הישראליים אשר מחפשים בתים למכירה ביוון.

מעצם היותה יעד מועדף לרילוקיישן, תיירות ונופש כאחד, רוכשים ומשקיעים מכל רחבי העולם זורמים במספרים אדירים לשווקי הנדל"ן השונים ברחבי המדינה.

למעשה, בערי ואיי יוון פזורות קהילות גדולות של ישראלים ותושבי חוץ ממדינות אחרות כמו בריטניה וצרפת, אשר קבעו את מקום מושבם במדינה הים-תיכונית שטופת השמש ורוויית החופים המרהיבים.

גורם המשיכה העיקרי של המדינה השכנה טמון באורח החיים הנעים ואיכות החיים הגבוהה שהיא מציעה לתושביה ומבקריה.

הדבר נובע משילוב מנצח של תרבות ים-תיכונית תוססת אך רגועה ושלווה, היסטוריה, תרבות וקולינריה עשירות, טבע וחופים נפלאים, מזג אוויר חמים כמעט סביב השנה, וכמובן איך לא – שוק נדל"ן מתפתח שנמצא בצמיחה אדירה.

ענף הנדל"ן המקומי אמנם ספג פגיעה רצינית בשנים שלאחר ההתמוטטות הכלכלית של משבר 2008, אך הצליח להשתקם בגדול ולמרות התנודות, הוא נותר שוק אטרקטיבי למדי עם מחירי נכסים זולים שעולים בעקביות.

בין אם מדובר בערים המרכזיות אתונה או סלוניקי ובין אם באיים המפורסמים כרתים ולפקדה, שוק הנדל"ן היווני מציעה מגוון סוגי בתים ונכסים למכירה במחירים משתלמים יחסית למדינה אירופאית מפותחת ומשקיעים זרים נהנים גם מתנאי רכישה מסבירי פנים הכוללים הטבות מיסוי שונות.

איך עובד תהליך קניית בית ביוון, לאילו עלויות יש לצפות והאם בכלל כדאי לרכוש נכס במדינה? במדריך הבא ננסה לעשות קצת סדר בשאלות הללו. הנה מתחילים.

האם כדאי לקנות בית ביוון?

אז הבנו איך קונים נכס ביוון בפועל. אך השאלה היא: האם ולמה בכלל כדאי מלכתחילה לקנות נכס במדינה השכנה?

להלן מספר סיבות שבגינן משתלם לרכוש בית ביוון:

◄ קרבה לישראל: יוון נמצא במרחק טיסה קצר בלבד מישראל, ומספר חברות תעופה מפעילות כמה קווים זולים ונגישים בין המדינות. מדובר, אם כן, בחיסכון עצום של זמן, כסף ומאמץ ביחס להשקעה במדינות מרוחקות יותר.

הקרבה הגיאוגרפית מועילה גם למי שירכשו בית ביוון למטרות מגורים וירצו לבקר בארץ לעיתים תכופות, וגם עבור מי שיקנו נכס במדינה למטרות השקעה ויאלצו לבקר את הנכס מדי פעם בפעם.

◄ איכות ורמת חיים: יוון מציעה סביבות מגורים איכותיות ברמת חיים גבוהה, דבר שמתאפשר בין היתר בשל עלויות הנכסים הנמוכות יחסית.

בין אם בעיר, בעיירה ובכפר, ביבשת המרכזית או באחד מאיי יוון, הקונה הישראלי הממוצע יוכל לרכוש בית מפואר על הים לעיתים במחיר של דירת יד שנייה ממוצעת בארץ.

כמו כן, מערכת הרפואה והחינוך ביוון נחשבות לאיכותיות ביותר, כיאה למדינה אירופאית מפותחת.

◄ מחירי נכסים נמוכים אך בעלייה: מחירי הבתים ביוון למכירה ממשיכים לעלות בהתמדה, כאשר הביקוש נותר גבוה.

זאת, בעיקר הודות למשקיעים וקונים זרים, הפעילות הענפה בענף הבנייה למגורים ולתיירות והצמיחה הכלכלית הכוללת במדינה.

על אף הצמיחה בענף הנדל"ן, מחירי הנכסים נותרו נמוכים באופן יחסי למדינות אירופה האחרות, מה שמקנה גישה גם לרוכשים עם הון עצמי צנוע יחסית.

◄ מגמות נדל"ן חיוביות: שוק הנדל"ן היווני ניחן בביקוש גובר לבתי מגורים ונופש, מה שכאמור מביא לעליות סולידיות, עקביות ויציבות במחירי הדיור והנכסים.

מדובר בשוק מפותח שרק הולך וצומח, דבר שמעיד על פוטנציאל השבחה בשל עליית ערכי הנכסים לאורך זמן.

המשמעות היא שבין אם מחליטים לקנות בית ביוון לצרכי מגורים ובין אם להשקעה, או אולי שילוב של השניים, קיים פוטנציאל רווח משמעותי מהשכרת הנכס או מכירתו בהמשך הדרך.

◄ קבלת מעמד תושבות קבע: מי שיחליטו לקנות נכס ביוון יכולים לעשות זאת דרך תכנית ויזת הזהב למשקיעים, אשר מקנה מעמד של תושבות קבע זמנית לתקופה של כ-5 שנים בתמורה לרכישת נכס במדינה בסכומים של בין 500 ל-800 אלף יורו.

מדובר ביתרון ברור עבור ישראלים שאינם מחזיקים באזרחות אירופאית כלשהו ומעוניינים לעבור לגור או לקנות נכס ביוון למטרות השקעה.

מעמד התושבות יכול להפוך לאזרחות מלאה בהמשך, ובכל מקרה הוא מקנה גישה חופשית וחינמית למגוון שירותים ממשלתיים.

◄ מדיניות מיסוי נוחה: המיסוי על קניית בית ביוון נחשב לידידותי למדי עבור משקיעים זרים, עם מס רכישה שעומד על כ-3.09% בלבד ופטור ממס שבח.

כמו כן, בין יוון לישראל קיימת אמנת מס, מה שמייתר את הצורך בתשלום מיסוי כפול לרשויות בשתי המדינות.

המיסוי הנמוך יחסית מוזיל כמובן את עלויות העסקה בצורה משמעותית.

כמה עולה בית ביוון?

מחירי הנכסים במדינה מגוונים ביותר. באופן כללי, ניתן לשרטט את טווחי המחירים הבאים:

• מחיר בית ביוון יתחיל מ-250,000 יורו
• עלות וילה ביוון תתחיל בדרך כלל מ-450,000 יורו
• מחיר דירות נופש ביוון למכירה יתחיל מ-100 אלף יורו

כמו בכל מקום, מחירי הבתים ביוון יקבעו בהתאם למספר פרמטרים, לרבות:

• סוג הנכס: דירות נופש/מגורים, בתי נופש/מגורים, וילות נופש/מגורים.
• מיקום הנכס: ביבשת המרכזית/באיי יוון, בערים הגדולות/בפרברים, בקרבה לים/למרכז העיר העתיקה/לשכונות מבוקשות או מתפתחות.
• מצב הנכס: חדש/ישן, משופץ/לא משופץ.
• מאפייני הנכס: מספר חדרים, מרפסות, חצר, נוף לים/להרים, חניה פרטית, ריהוט ועוד.
• סביבת הנכס: מגמות הנדל"ן באזור הנכס (מחירי הנכסים, ביקוש לשכירות/קנייה), פיתוח עירוני ותשתיות קיימות וכדומה.

להלן טבלה עם מחירים ממוצעים של בתים ביוון לפי מיקום:

שלבי רכישת בית ביוון

רכישת נדל"ן ביוון איננו עניין מורכב למדי עבור תושבי חוץ. הממשלות המקומיות לדורותיהן וידאו לאורך השנים שזה יהיה המצב, מתוך מטרה למשוך השקעות זרות שימריצו את הכלכלה המקומית.

על מנת לפשט את הסיפור אף יותר, לפניכם פירוט שלבי תהליך קניית בית ביוון:

1. בחירת נכס לרכישה: הדבר הבסיסי ביותר הוא כמובן לאתר את הנכס המועדף לקנייה. בתהליך זה, חשוב לבצע בחינה מקיפה של מאפייני שוק הנדל"ן המקומי באזור שבו הוא ממוקם.

מומלץ לבדוק למשל: מהן מגמות ההיצע והביקוש? מהו היקף הבנייה הקיימת והעתידית בסביבת הנכס? מהי רמת הפיתוח העירוני באזור הנכס? מהן מגמות מחירי הנכסים והשכירות? מהו צביון האוכלוסייה באזור? ועוד.

את הנתונים הללו כדאי לבחון הן ברמת המאקרו של העיר או המחוז והן ברמת המיקרו של השכונה ואף הבניין שבו מצוי הנכס המיועד.

את הבדיקות הללו ניתן לבצע בצורה עצמאית או באמצעות סוכנים או חברות מקצועיות שמתמחות באיתור בתים למכירה ביוון ורכישתם.

2. בדיקות אודות הנכס: בין אם בחרתם בתהליך איתור עצמאי או נעזרתם בגורם מקצועי לזיהוי הנכס האידאלי, מומלץ להגיע פיזית לנכס לפני שבוחרים להמשיך לשלב הבא בעסקה.

ביקור בנכס יקל על בחינת התאמתו לצרכי הקונה. משאותר הנכס המועמד לרכישה, יש צורך לבצע בדיקות נוספות אודות תקינותו ההנדסית והטכנית ומעמדו המשפטי.

כך למשל, יש לבחון שאין חריגות בנייה בנכס ושהמוכר באמת רשום כבעליו החוקי. את הבדיקות הללו מבצעים לרוב בסיוע אנשי מקצוע כמו עורכי דין, שמאים ומהנדסים.

3. הכנת הניירת: לאחר שווידאתם שהנכס תקין מכל הבחינות, ניתן להמשיך לשלב הבא ולהתחיל לאסוף את המסמכים הנדרשים לצורך הוצאת עסקת הרכישה מהכוח אל הפועל.

בשלב זה מכינים גם את המסמכים הרלוונטיים לצורך הגשת הבקשה לוויזת זהב למשקיעים ביוון, במידה ואכן מחליטים לקחת חלק בתכנית.

המסמכים הללו כוללים למשל: תעודת זהות, דרכון ומסמכים מזהים אחרים, ויזה או אישור תושבות (אם יש), הצהרות על יכולת פיננסית מהבנק ובתי השקעות, תעודת יושר ממשטרת ישראל ועוד.

אם קיימים מסמכים בעברית, יש לתרגם אותה לשפה היוונית עם חותמת נוטריונית רשמית.

4. התחלת המשא ומתן: בשלב זה, לאחר שבוצעו כל הבדיקות הרלוונטיות והומצאו כל המסמכים הנדרשים, מתקדמים להגשת הצעת מחיר עבור המוכר.

בשלב זה, עורך הדין מטעם הקונה יבצע בדיקות נוספות ויארגן את הניירת והביורוקרטיה הנדרשת לקראת ביצוע עסקת הרכישה.

5. פתיחת מספר מס וחשבון בנק: על מנת לרכוש בית ביוון, על הקונה להגיש בקשה לרישום ופתיחת תיק אצל רשויות המס המקומיות.

בשלב זה, יתקבל מספר מס ייחודי שישמש לפתיחת חשבון בנק ביוון. אל חשבון הבנק היווני יש להעביר את הכספים שישמשו לביצוע עסקת הרכישה.

6. חתימת חוזה הרכישה: בשלב מתקדם זה, עורכי הדין מטעם הקונה והמוכר ינהלו משא ומתן אודות נוסח הסכם רכישת הנכס.

במקביל לחתימת החוזה, המוכר או גורם מטעמו יעבירו את תשלומי מס הרכישה והנכס יירשם בטאבו על שם הקונה. בכך למעשה תם התהליך, ועסקת הרכישה הושלמה.

הוצאות נלוות בעת קניית בית ביוון

מלבד מחיר הנכס עצמו, יש לשכלל בחישוב עלויות העסקה את כל העלויות הנלוות, החל מתשלומי המיסוי והאגרות לרשויות המקומיות ועד לשכר טרחה עבור אנשי מקצוע שונים.

אמנם קניית בתים למכרה ביוון היא עניין לא מורכב מדי, אך חשוב לקחת בחשבון שעדיין מדובר בעסקת רכישה של נכס במדינה זרה.

התנהלות למול הרשויות הרשמיות במדינה זרה איננה עניין של מה בכך, ולכן ברוב המקרים צריך להסתייע בשירותים מקצועיים של גורמים שונים כמו עורכי דין, שמאים וסוכני נדל"ן המעורים ברזי ביורוקרטיה והחוק היווניים.

בחישוב כולל, העלויות הנלוות בגין מעטפת השירותים הנדרשים לביצוע עסקה לרכישת נכס ביוון יסתכמו בכ-7% עד 11% בממוצע ממחיר הנכס.

להלן רשימת תשלומים ועמלות נדרשות בעת רכישת נכס ביוון:

#1 עלויות מיסוי:

• מס רכישה: כ-3.09% ממחיר הנכס. התשלום מועבר בעת חתימת חוזה הרכישה.
• מס בעלות: בין 0.1% ל-0.5% ממחיר הנכס. התשלום יועבר בסוף כל שנה.
• תשלום על רישום הנכס בטאבו: תשלום אגרה בגין העברת הנכס על שם הקונה. עומד על שיעור של כ-0.7% משווי העסקה. משולם במעמד חתימת הסכם הרכישה.
• מס על רווח הון: מס בשיעור של כ-15% אשר מוטל על נכסים שיימכרו בפרק זמן של כ-5 שנים או פחות מרגע הרכישה.
• מס הכנסה: יחול בשיעור שנע בין 9% ל-44% על התקבולים בגין השכרת הנכס.

#2 עלויות אחרות:

• עמלת תיווך: נעה בשיעורים של בין 3% ל-4% משווי העסקה.
• שכר טרחת נוטריון יווני: תרגום הסכמים ומסמכים ליוונית יצריך תשלום בשיעור של כ-3% משווי העסקה לא כולל מע"מ.
• שכר טרחת עורך דין: לרוב בשיעור של כ-1% ממחיר העסקה לא כולל מע"מ.
• עלויות ניהול ואחזקה שוטפת: יש לקחת בחשבון גם תשלום לחברת ניהול ואחזקה שתתפעל את הנכס בשוטף. התעריפים לשירות זה מגוונים ומשתנים בין חברה לחברה, כך שכדאי לעשות סקר שוק מקיף ולקבל כמה הצעות מחיר.
• עלויות טיסה ליוון: יש לקחת בחשבון את עלויות הטיסה הלוך ושוב מיוון לישראל. עלויות אלו משתנות בהתאם לחברות התעופה ולהעדפות הנוסע.

לסיכום, במדריך זה פירטנו את כל הצעדים והשלבים בדרך לביצוע עסקת רכישה מוצלחת של בתים ביוון.

רכישת בית ביוון יכולה להיות עניין משתלם הן עבור מי שמחפש לעשות רילוקיישן לשדרוג איכות ורמת החיים והן עבור מי שמחפשים אפיק השקעה מניב בנדל"ן מעבר לים.

זאת, כמובן, בהינתן ומקפידים על כל הכללים המנחים ובוחנים את היתכנות וכדאיות העסקה מכל צדדיה בטרם החתימה הסופית.