מיסוי נדל"ן ביוון – סוגי המיסים וכמה מס משלמים?
במדריך שלפניכם ריכזנו את כל המידע הרלוונטי אודות מיסוי נדל"ן ביוון, סוגיה שצריכה להעסיק כל אדם ששוקל להשקיע בנכסים במדינה השכנה. אבל למה בכלל חשוב לדבר על מיסוי?
ובכן, בבואכם לבצע עסקת נדל"ן ביוון, יש כמובן לבצע בחינה מדוקדקת ומעמיקה של כל מרכיבי העסקה. המטרה היא לבחון הן את היתכנות העסקה, מבחינת היכולות הפיננסיות של הקונה, והן את כדאיותה הכלכלית, כלומר האם היא משתלמת מבחינת פוטנציאל התשואה והרווחים העתידיים.
על מנת להעריך את ההיתכנות והכדאיות, צריך לבצע שכלול של כלל עלויות העסקה. אבל, וזו הנקודה, מלבד עלות הנכס עצמו יש לקחת בחשבון בחישוב העלויות גם את היטלי המס על רכישת נכס במדינה ועל הרווח מהשכרתו.
אז מהי חבות המס על השקעות בנדל"ן יווני, האם קיים מס רכישה ביוון ומה לגבי מס ההכנסה ומס על רווחי ההון? על כל אלו ועוד נסביר מיד.
נושאים בדף
כמה מס צריך לשלם משקיע זר על נכס ביוון?
כל אדם יכול באופן עקרוני לקנות נכס ביוון, בין אם הוא אזרח המדינה ובין אם לא. מיסוי על נדל"ן במדינה חל על אזרחים ולא-אזרחים כאחד. לנוחיות הקוראים, ריכזנו פה את כל היטלי המס על השקעות נדל"ן ביוון.
◄ שיעור מס רכישה ביוון – Transfer Tax: המס המכונה ביוון "מס העברה" מוטל בשיעור של כ-3.09% משווי הנכס הנרכש. מחיר הנכס נקבע על פי הערכת הרשויות היווניות דרך מערכת מיוחדת.
◄ מס על רישום בטאבו ביוון – Registration Fee: רוכשי נכס במדינה יצטרכו לשלם אגרה על רישום הבעלות בטאבו בשיעור שבין 0.48% ל-0.86%.
◄ שיעור מס הכנסה ביוון – Income Tax: מי שאינם תושבי המדינה יחויבו בתשלום מס על הכנסות שמקורן ביוון, כולל תקבולי שכר דירה על נכס שבבעלותם. גובה מס ההכנסה ביוון על שכר דירה נע בין 15% ל-45%. מס ההכנסה מוטל בשיטת מיסוי פרוגרסיבי בהתאם למדרגות הבאות:
להלן פירוט מדרגות המס על הכנסות משכר דירה ביוון:
| גובה ההכנסות משכר דירה | שיעור המס על ההכנסות |
| עד 12,000 יורו | 15% |
| בין 12,000 ל-35,000 יורו | 35% |
| מעל 35,000 יורו | 45% |
◄ שיעור מס רווחי הון ביוון – Capital Gains Tax: גובה המס המשולם בעת מכירת נכס הוא כ-15%, כל עוד מדובר בנכס שנרכש בתקופה של פחות מ-5 שנים. המס מחושב כמחיר המכירה של הנכס בקיזוז עלויות הרכישה השונות. עבור נדל"ן שמצוי בבעלות הקונה למשך יותר מ-5 שנים, חל פטור על תשלום מס רווחי הון.
◄ שיעורי מס רכוש ביוון – State Real Estate Tax (ENFIA): בעלי נכסים מחויבים בתשלום מס עבור בעלות על נכס יווני בשיעור שנע בין 0.0037% ל-9.25% פר מ"ר. מהמס מחושב על פי האזור שבו מצוי הנכס, שנת הבנייה, גודל הנכס במ"ר, אופן השימוש בנכס וגורמים נוספים.
◄ שיעור המס המוניציפלי ביוון – Municipal Tax: מדובר בתשלום מס המועבר לרשות המוניציפלית שבה מצוי הנכס. ההיטל חל בשיעור משתנה של בין 0.025% ל-0.035% ממחיר הנכס בהתאם לעיר / אי ביוון. כלומר המס המוניציפלי באתונה עשוי להיות שונה מבסלוניקי.
◄ שיעור מס ערך מוסף (מע"מ) ביוון – Value Added Tax (VAT): מי שקרא עד עכשיו בוודאי תוהה האם צריך לשלם מע"מ על רכישת נכס מסוג כלשהו ובאיזה שיעור. האמת היא שאמנם קיימת חבות מע"מ במדינה, אך רק על נכסים חדשים. נכס חדש מוגדר על פי הרשויות היווניות ככזה שבנייתו הושלמה לפני פחות משש שנים. במילים אחרות, קיים פטור מלא על תשלום מע"מ עבור נכסים שנבנו לפני למעלה מ-6 שנים.
◄ שיעור מס הירושה ביוון: כאשר רוכשים נכס, תמיד כדאי לחשוב על המשמעויות של העברתו לדור הבא, למשל בירושה לאחר פטירת הבעלים החוקיים. לכן חשוב לבחון את מס הירושה. מס הירושה ביוון נקבע לפי המדרגות הבאות:
| שווי הנכס | שיעור המס |
| עד 150,000 יורו | פטור מלא |
| מעל 150,000 עד 300,000 יורו | 1% |
| מעל 300,001 ועד 600,000 יורו | 5% |
| מעל 600,000 יורו | 10% |
עלויות נוספות מלבד מיסוי
מלבד עלויות המיסוי, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות בגין שכר טרחה לאנשי מקצוע רלוונטיים:
- שכר טרחה לנוטריון: בשיעור של בין 0.8% ל-1% פלוס מע"מ בשיעור של כ-24%
- שכר טרחה לעורכי דין: בשיעור שנע בין 1% ל-2%
- שכר טרחה לסוכני וחברות תיווך: בשיעורים שנעים בין 2% ל-4%
בחישוב כולל של עלויות המיסוי והעלויות הנוספות, מדובר בכ-7% עד 14% משווי העסקה.
האם קיימת אמנת מס בין יוון לישראל?
אכן, בשנת 1995 נחתמה אמנת מס בין יוון לישראל (Double Taxation Agreement). האמנה אמנם נכנסה לתוקף רק בשנת 1999 אך היא תקפה עד היום.
המשמעות של אמנת מס ישראל יוון עבור ישראלים שירכשו נכס ביוון היא שאין צורך לשלם מיסוי כפול בשתי המדינות, אלא ניתן לבחור רק באחת מהן. מאחר והמיסוי ביוון נמוך יותר, מומלץ לבחור בה כמדינת המס המועדפת.
