נדל"ן ביוון – מדריך מקיף

כבר מספר שנים שהשקעות נדל"ן ביוון הפכו לשם נרדף לאפיק השקעה מניב. השוק המקומי מציע מגוון רחב של נכסים במחירים נמוכים יחסית למרבית מדינות אירופה, בטח ובטח שביחס לשוק הישראלי.

עם המשך מגמות ההתייקרות של הנכסים בישראל, משקיעים ישראלים החלו לפזול יותר ויותר לשווקי נדל"ן מעבר לים. בשל קרבתה התרבותית והפיזית לארץ, ובשילוב עם יתרונות שוק הנדל"ן שלה, יוון מהווה יעד פופולרי מאוד להשקעות נדל"ן עבור ישראלים.

אז מהם בעצם אותם יתרונות השקעה בשוק היווני, אילו בדיקות כדאי לבצע לפני רכישת נכס ביוון ואיך עושים את זה? להלן מדריך מקיף למשקיע הפוטנציאלי בנדל"ן יווני.

להלן כמה נתוני מפתח על השוק היווני בהשוואה לישראלי:

שוק הנדל"ן ביוון – תמונת מצב עדכנית

◄ מגמת מחירי הנדל"ן ביוון בשנים האחרונות מאופיינת בעליות סולידיות ועקביות.

◄ יוון ספגה מפלה כלכלית במשבר הכלכלי הגדול של שנת 2008, שכמעט הובילה אותה לפשיטת רגל. ההשפעה על שוק הדיור הייתה דרמטית, כאשר בין השנים 2007-2016 המחירים צנחו בכ-40%.

◄ בשנת 2017, חלה התפנית. מנקודה זו החלה למעשה עלייה במחירי הדיור, עם התאוששות כלכלת המדינה מהמשבר החריף. מגמת ההתייקרות ממשיכה עד לימינו.

◄ השינוי היה כה דרסטי שאפילו בשנות הקורונה הידועות לשמצה נרשמו עליות מחירים בשוק היווני. זאת על אף המיתון ששרר במדינה בעת המגיפה. בשיאו של המשבר, בשנת 2020, נרשמה עליית מחירים ריאלית של כ-8.45%.

◄ תמונת המצב בשוק היווני בשנה הקודמת (2023) הייתה החיובית ביותר בשני העשורים האחרונים.

◄ במרכזי הערים הגדולות (בעיקר אתונה וסלוניקי) מחירי הדיור זינקו בשיעור מרשים של יותר מ-14% ברבעון הראשון של 2023 ביחס לתקופה המקבילה בשנה שלפני, וברבעון השני ביותר מ-15% ביחס לשנה הקודמת.

◄ בסוף שנת 2023, אתונה עקפה את כל יתר ערי אירופה בדירוג הנחשב של מחירי הדיור מבית סוכנות "בלומברג".

◄ בשנה זו, מחירי בתים למכירה ביוון זינקו משמעותית ביחס לשנה הקודמת, עם עלייה של כ-14% באתונה ו-16% בסלוניקי. עליות מחירים נרשמו אף בפרוורי הערים הגדולות ובאיים המתויירים כדוגמת מיקונוס, כרתים וסנטוריני.

◄ נכון לשנת 2024 מחירי הדיור ביוון ממשיכים לעלות, כפי שעשו בהדרגה בשני העשורים האחרונים, כאשר על פי התחזיות העלייה צפויה להימשך בעתיד הנראה לעין.

יתרונות השקעה ביוון – למה כדאי להשקיע בנדלן ביוון?

להלן סקירת היתרונות ברכישת נכס ביוון להשקעה:

#1 עלויות רכישה נמוכות עם צפי לעליית מחירים – על אף מגמת ההתייקרות שתוארה בסעיף הקודם, מחירי דירות ביוון נותנו נמוכים למדי ביחס למדינות אחרות ברחבי יבשת אירופה ואגן הים התיכון. המחיר הממוצע עבור מ"ר עומד כיום על כ-1,848 אירו.

מלבד שווי הנכסים עצמם, הממשלה היוונית מובילה מדיניות מס ידידותית למשקיע הזר, עם מס רכישה נמוך במיוחד בשיעור של 3-4%,   פטור ממס שבח ברכישת עד שלושה נכסים ועוד.

השילוב בין עלויות הרכישה הצנועות יחסית והצפי לעלייה מתמשכת במחירי הנכסים והדיור בהמשך הדרך מהווים אינדיקציה לכך לכדאיות הכלכלית של רכישת נדלן ביוון.

#2 פוטנציאל גבוהה לתשואות ורווחים נאים – תשואה פוטנציאלית על נכס ביוון נעה בין 3% ל-10% ויותר, כתלות בסוג ומיקום הנכס.

ברבעון השלישי לשנת 2023, התשואה הממוצעת מהשכרת נכס ביוון עמדה על שיעור של כ-5.2% בממוצע. ספציפית לאתונה, התשואה מדמי השכירות נעה בין  7%-3%.

שכירות חודשית ממוצעת ביוון נעה בין 500-800 יורו לחודש עבור דירת שני חדרים במרכז אתונה, או 400-600 יורו לחודש עבור דירה ממוצעת בסלוניקי.

באופן כללי, התשואה על דירות קטנות בנות 1-2 חדרים יהיו גבוהות יותר מהתשואה על דירות גדולות בנות 3 חדרים ויותר.

קיימים שני מודלים מרכזיים לקבלת תשואה על נכס מניב ביוון:

• השכרת נכס לטווח קצר (AIRBNB)
• השכרה לטווח ארוך

הערה: השכרת דירת נופש לטווח קצר צפויה להניב תשואה גבוהה יותר (15%-8% בממוצע) מהשכרת דירת מגורים לטווח ארוך (6%-5% בממוצע). עם זאת, יש לקחת בחשבון את עלויות התחזוקה והניהול השוטף של הנכס, כמו גם את תשלומי המסים.

#3 היצע נכסים רחב ומגוון – יוון מציעה קשת רחבה של הזדמנויות השקעה בנכסים משלל סוגים, לרבות:

• דירות יד שנייה לפני או לאחר שיפוץ במרכזים האורבאניים או בפרוורי הערים הגדולות
• וילות ביוון על הים במרכזי הערים או בשכונות יוקרה חדשות בפרוורים
• דירות יוקרה בפרויקטי מגורים חדשים, כולל פנטהאוזים עם נוף לים
• בית כפרי בבנייה מסורתית בעיירות וכפרים ברחבי המדינה

בשל תנופת הפיתוח והבנייה שעוברת על המדינה, מספר התחלות הפרויקטים מצוי במגמת עלייה. הממשלה אף מתמרצת משקיעים זרים לבנות פרויקטים נוספים בשטחה לצורך פיתוח הכלכלה וענף התיירות בפרט.

ההיצע הנרחב מעיד על כך ששוק הנדל"ן ביוון מהווה זירת השקעה תוססת ודינאמית עם פוטנציאל צמיחה חיובי.

היתרון הנוסף מנקודת המבט של הקונים הפוטנציאליים טמון ביכולת לבחור את העסקה המדויקת ביותר בהתאם לפרופיל ההשקעה האינדיבידואלי.

#4 אופציה לקבלת גולדן ויזה ליוון למשקיעים ישראלים – ויזת זהב למשקיעים ביוון מהווה תמריץ משמעותי לרכישת נכס במדינה.

אשרת הזהב מקנה למשקיעים זרים את האפשרות לקבל מעמד תושבות במדינה למשך כ-5 שנים, בתמורה לרכישת נכס בסכומים של 250-800 אלף יורו לפחות (הסכום תלוי ביעד ההשקעה).

לאחר תקופה מסוימת (לרוב 7 שנים), בעלי ויזת הזהב זכאים להגיש בקשת התאזרחות במדינה.

היתרון הגדול הוא שתושבות או אזרחות יוונית מקנה למעשה חופש תנועה ברחבי האיחוד האירופי והטבות נוספות, כמו הזכות לעבוד, להתגורר וללמוד במדינות האיחוד.

ערים מובילות להשקעה ביוון – סקירה

להלן מספר ערים ביוון שבהן שווה במיוחד להשקיע בנדל"ן:

• נדל"ן באתונה – בירת יוון היא התשובה הברורה מאליה לשאלה "איפה כדאי להשקיע ביוון?". מדובר בעיר אירופאית מפותחת אשר כוללת מוסדות השכלה גבוהה, אתרי מורשת היסטורית וחופים מרשימים. השוק האתונאי מציע מגוון רחב של נכסים, כיאה לעיר בירה.
• נדל"ן בסלוניקי – עיר הנמל סלוניקי היא השנייה בגודלה ובחשיבותה במדינה, והיא ידועה כעיר סטודנטיאלית צעירה, דינאמית ותוססת. בדומה לאתונה, גם בסלוניקי ניתן לבחור מבין מגוון נכסים מניבים במחירים משתנים.
• נדל"ן בפיראוס – במרחק קצר של כ-11 ק"מ בלבד מאתונה מצויה פיראוס, העיר הרביעית בגודלה ביוון. פיראוס נחשבת לעיר נמל בעלת חשיבות כלכלית ומסחרית אסטרטגית. בנוסף, העיר מהווה יעד תיירותי נחשק. כפועל יוצא מכך, שוק הנדל"ן בעיר פורח בשנים האחרונות ומציע שפע הזדמנויות השקעה.
• נדל"ן באיי יוון – מעבר לערים הגדולות וערי הנופש הידועות, ניתן לבחור מבין 3000 האיים המצויים בטריטוריה היוונית. השקעה באיים תהיה לרוב בנכסים לצרכי תיירות והשכרה לטווח קצר, אם כי ניתן למצוא גם דירות מגורים להשכרה ארוכת טווח. מבין איי המדינה, האי כרתים בולט כיעד השקעה מסקרן. איים נוספים שאפשר לשקול הם האי מיקונוס, האי לפקדה והאי סנטוריני.

כמה עולה נכס ביוון? מחירון לפי עיר / אי:

קניית דירות בפרויקטים חדשים ביוון לעומת דירות יד 2 – השוואה

עבור רוכשי נכסים פוטנציאליים ביוון, עומדת הדילמה של האם להשקיע בדירה חדשה או בדירת יד שנייה. האמת היא שלשתי האופציות יש חסרונות ויתרונות.

להלן מספר שיקולים שיש לקחת בחשבון בהקשר הזה:

• הפרשי מחירים: עלות רכישת דירות למכירה ביוון בשוק היד שנייה זולה יותר בממוצע מדירות חדשות בפרויקטי יוקרה.
• קהל יעד: בהכללה גסה, דירות יד 2 פונות לקהל יעד רחב יחסית הכולל סטודנטים, משפחות צעירות ופנסיונרים, בעוד דירות חדשות ויוקרתיות יותר יפנו לקהל אמיד ומבוסס יותר.
• תזמון התשואה: ההכנסות מרכישת דירה חדשה מקבלן "על הנייר" יהיו תלויות במועד סיום הבנייה ואכלוס הפרויקט. במילים אחרות, ייתכן שייקח זמן מה עד שהנכס החדש יניב תשואה. לעומת זאת, דירות יד שנייה ניתנות להשכרה באופן מידי, אלא אם כן נדרש שיפוץ יסודי של הנכס.
• פיתוח סביבתי: דירות משוק היד שנייה לרוב ימוקמו בשכונות מגורים קיימות שבהן כבר ישנם מתקנים ציבוריים ושירותי קהילה מפותחים. לעומת זאת, פרויקטים חדשים מצויים לעיתים בשכונות חדשות שטרם השלימו את תהליכי הפיתוח. עם זאת, ניתן למצוא דירות חדשות במתחמי עירוב שימושים, שאמורים לספק את כל צרכי הדיירים.
• הבדלי היצע וביקוש: מצד אחד, יוון חווה תנופת בנייה ניכרת אשר באה לידי ביטוי בעלייה מטאורית במספר התחלות הבנייה. מצד שני, היצע הדירות החדשות נמוך בהשוואה להיצע הדירות בשוק היד 2. הביקוש לנכסים חדשים או קיימים משתנה בין אזור לאזור, כך שיש לקחת זאת בחשבון.
• עלויות שיפוץ ובלאי: החיסרון הבולט בקניית דירת יד 2 הוא שלעיתים קרובות יהיה צורך בשיפוץ של הנכס, באופן חלקי או במלואו. כמובן שהצורך הזה איננו קיים כאשר מדובר בדירה חדשה "מהניילונים". עם זאת, לעיתים הפער בין מחיר דירה משופצת לדירה חדשה לא יהיה גדול מדי.

מיסוי נדל"ן ביוון – כמה מס משלם משקיע זר על נכס ביוון?

מדיניות המיסוי על השקעה ביוון נחשבת לידידותית למדי עבור רוכשים מבחוץ. הממשלה מספקת שורה של תמריצים והטבות מס למשקיעים זרים, במטרה למשוך הון זר למדינה.

רכישת נכס ביוון כרוכה בתשלומי המסים הבאים:

• מס רכישה – בשיעור של כ-3.09% משווי עסקת הרכישה.
• מס הכנסה – מדובר במס פרוגרסיבי שנקבע במדרגות שנעות בין 15%-45% מערך מתקבולי דמי השכירות התקופתיים.
• מס על רווחי הון – היטל מס בשיעור של כ-15% אשר חל על ההפרש שבין שווי הנכס בעת עסקת הרכישה לבין המחיר שבו הוא נמכר.
• מס ערך מוסף (מע"מ) – בשיעור של 24%, אם כי קיים פטור על רכישת דירות בפרויקטי מגורים חדשים שנבנו החל משנת 2006.
• מס שבח – משקיעים זרים פטורים מתשלום מס זה.
• מס רכוש – בשיעור מופחת של בין 80-13 יורו בשנה בלבד.
• מיסים נוספים – יש לקחת בחשבון עלויות נוספות בגין רישום הנכס שנעות בין 5% ל-11%, שכוללות בין היתר את התשלומים הבאים: עמלת נוטריון בגובה 1-1.24% משווי העסקה ואגרת רישום בשיעור של 1%-2% משווי העסקה

הערה: חשוב לציין שיוון וישראל חתמו על אמנת מס אשר מייתרת את הצורך בתשלום כפל מס. המשקיעים הישראלים יוכלו לבחור האם לשלם את המסים לישראל או ליוון, אך לא לשתיהן.

מי יכול לקבל משכנתא ביוון?

במהלך המשבר הכלכלי של 2008 ובשנים שלאחריו, האיחוד האירופי תמרץ את ממשלת יוון ליישם תכנית צנע שנועדה לאושש את הכלכלה המקומית. ההשפעה על שוק הנדל"ן הייתה אדירה.

כחלק מהתכנית, נחסמה בפני אזרחי יוון ומשקיעים זרים האפשרות לקחת משכנתא לרכישת נכסים. בד בבד, יוונים רבים החלו למכור את נכסיהן לאחר שהתקשו להחזיר את תשלומי המשכנתא או לקחת הלוואות נוספות.

עם היציאה ההדרגתית מהמשבר, הבנקים היווניים החלו להקל יותר ויותר את התנאים ללקיחת הלוואות ומשכנתאות לרכישת נכסים. עם זאת, מדובר בשיטת מימון שאיננה נפוצה במדינה.

שוק המשכנתאות ביוון צפוי להמשיך ולגדול במשך הזמן. אמנם יותר מ-70% מעסקאות הנדל"ן במדינה מתבצעות כיום במזומן. אך משנת 2019, חלה עלייה של כ-30% במתן האישורים ללקיחת משכנתא.

על פי התחזיות, לאחר שהשוק יחזור לעצמו וניתן יהיה לקחת משכנתא בקלות, מחירי הנכסים במדינה יזנקו באופן משמעותי.

אם בכל זאת רוצים להגיש בקשת משכנתא לבנק יווני, יש לעמוד בתנאים הבאים:

• גיל המשקיע חייב להיות 25 שנים ומעלה.
• יש לפרוע את ההלוואה במלואה לא יאוחר מגיל 58.
• יש להמציא ראיות לזיקה של הקונה ליוון ועל כוונתו להפוך לתושב במדינה.
• יש לציין במפורש מהו הנכס בעבורו מוגשת בקשת המשכנתא. לפני כן, יש לוודא כי הנכס עומד בתנאים הרשמיים החלים על משקיעים זרים.
• יש לספק הוכחות קונקרטיות שמעידות על כוונת המשקיע לבצע את עסקת הרכישה. ניתן לצרף הסכם מכירה ראשוני או כל מסמך שמכיל את פרטי הנכס.
• יש להנפיק מספר זיהוי רשמי, לפתוח תיק ברשויות המס המקומיות וחשבון בבנק מקומי.
• במרבית המקרים, לא תינתן משכנתא על סך יותר מ-75% מערך הנכס. לרוב יידרש גם להוכיח הימצאותו של הון עצמי גבוה בשיעור של עד 50% ממחיר העסקה.

מעוניינים לרכוש נכס ביוון? צרו קשר ואנו בצוות יוון למשקיע נשמח לסייע לכם להתחיל את התהליך.